PPL simplification du droit de l’urbanisme : quelles sont les mesures proposées par les parlementaires ?

 

Dans un calendrier contraint, avec un passage à l’Assemblée et au Sénat en 1 mois, les parlementaires se sont approprié la proposition de loi « Simplification du droit de l’urbanisme et du logement », en amendant le texte initial.

Après le passage dans les deux hémicycles, mais avant l’ultime examen en commission mixte paritaire (attendue avant l’été), quelles mesures peut-on relever ?

 

MESURES CONCERNANT LES AUTORISATIONS D’URBANISME

A ce sujet, l’UNAM se réjouit tout particulièrement de la généralisation du permis d’aménager multi-sites. Voté dans des termes similaires dans les deux chambres, celui-ci ne devrait plus être remis en cause.

Le texte a néanmoins été enrichi au Sénat, sur proposition de l’UNAM porté par le Sénateur Jean-Baptiste BLANC, de la possibilité d’intégré dans un permis multi-sites des parcelles à renaturer.

Autre mesure très attendue aussi : la cristallisation des règles applicables aux permis modificatif. Introduit pour les PC à l’assemblée, et élargis aux PA en commission au Sénat, le texte permettra la cristallisation des règles opposables aux permis modificatifs, à la date du permis initial et pour une durée de 3 ans.

Les parlementaires ont également réinstauré un certificat de projet dédié aux opérations de réalisation de plus de 50 logements.

Le sénateur BLANC a également porté un amendement, qui a été adopté, portant suppression de l’étude d’optimisation de la densité. Cette étude avait été ajouté à la liste des études à réaliser dans le cadre du montage d’une opération d’aménagement par la loi Climat et Résilience en 2021.

On relèvera aussi concernant les autorisations d’urbanisme :

• Une nouvelle exception aux projets soumis à enquêtes publique :
  • Réalisation de logements situés dans une commune située en zone tendue lorsqu’une PPVE (participation du public par voie électronique) est organisée
• La possibilité pour les collectivités de soumettre à DP les changements de sous-destination
• La création d’un permis d’aménager précaire pour les opérations liées aux nouvelles installations nucléaires (10 ans maximum).
• Des mesures tendant à faciliter les projets de surélévation :
• • Impossibilité de refuser sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale
  • Dérogation aux PLU lorsque la construction à surélever est achevée depuis plus de 2 ans, et que le projet a pour objet la création de logement ou l’agrandissement de la surface de logement.
  • Les logements créés en surélévation peuvent être soumis à servitude de résidence principale

 

La ministre Valérie LETARD a par ailleurs annoncé un groupe de travail portant sur l’articulation entre les différentes autorisations relevant de législations indépendantes, et notamment autorisations d’urbanisme et environnementale. La question de l’alignement des délais sera ainsi travaillée dans le cadre de ce GT.

 

MESURES CONCERNANT LES DOCUMENTS DE PLANIFICATION

Les débats ont longuement porté sur la façon de faciliter les évolutions des documents d’urbanisme.

Si la demande du gouvernement d’être habilité pour réformer par ordonnance les procédures d’évolution des documents d’urbanisme, plusieurs mesures structurantes ont été votées :

• Les procédures de révisions sont limitées à :
  • Pour les SCOT : les changements portant sur les orientations définies par le projet d’aménagement stratégiques
  • Pour les PLU : les changements portant sur les orientations définies par le PADD.

• Recours possible à la procédure de modification simplifiée (SCOT ou PLU) si l’objet est le développement de la production d’énergie renouvelable, la production d’hydrogène renouvelable ou bas carbone, le stockage d’électricité ou la définition de zones d’accélération pour l’implantation d’installations terrestres de production d’énergie renouvelables.

 

Concernant spécifiquement les SCOT :

• La durée de validité du SCOT est allongée à 10 ans (6 actuellement)

Concernant spécifiquement les PLU :

• Cas supplémentaire de recours à la modification simplifiée pour les PLU lors l’objet est de délimiter les secteurs dans lesquels les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale.
• Dérogation et exonération d’évaluation environnementale pour les évolutions portant une réduction de la surface d’une zone urbaine ou à urbaniser (et de corriger une erreur matérielle)
• Possibilité pour les collectivités, si elles le souhaitent, de recourir à la PPVE au lieu de l’enquête publique pour les procédures d’évolution des documents d’urbanisme
• Exonération d’enquête publique pour les évolutions de PLU visant à permettre la réalisation d’un projet de logements situés dans une commune située en zone tendue lorsqu’une PPVE est organisée

 

Outre les procédures d’évolution des PLU, un ajout au contenu a également été voté. Cela concerne les zones pavillonnaires et les ZAE dont l’utilisation des espaces peut être optimisé et l’évolution favorisée. Elles pourront faire l’objet d’OAP spécifique.

 

Des mesures concernant les obligations de stationnement dans les PLU ont également été débattues. On note à ce sujet :

• La clarification de la règle selon laquelle le règlement peut prévoir la réduction des obligations de stationnement pour véhicule motorisés lorsque sont aménagés des espaces permettant le stationnement sécurisé d’au moins 6 vélos par aire de stationnement
• La réduction de l’obligation de stationnement lorsque sont mis à dispositions des bornes de recharges de véhicules électrique : réduction de 30% au lieu de 15% actuellement. Le dispositif est élargi aussi aux hypothèses d’aire de covoiturage dans l’environnement immédiat.

 

MESURES CONCERNANT LES LOGEMENTS SOCIAUX

Les sénateurs ont souhaité créer un nouvel outil à destination des organismes HLM : les conventions d’utilité sociales.

D’une durée de 6 ans, et concluent avec le Préfet du département, elles ont pour objet de détermine, sur la base du plan stratégique de patrimoine :

• Les objectifs de production annuels
• Les objectifs de rénovation ou de réhabilitation
• Les objectifs en matière de qualité de service, de maîtrise des coûts de gestion
• Les objectifs en termes de politique sociale et environnementale
• Un plan de mise en vente des logements

Les collectivités sont associées à l’élaboration de ces conventions, et peuvent en être signataires.

 

Une nouvelle typologie de résidence est également créée : les résidences à vocation d’emploi.

Il s’agira d’un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes meublés, loués pour une durée d’une semaine à dix‑huit mois à des locataires justifiant à la date de prise d’effet du bail être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu au II de l’article L. 120‑1 du code du service national, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle.

Il faut également relever la suppression de l’autorisation préfectorale pour les cas de « VEFA inversée », c’est-à-dire les cas où les bailleurs ont porté le projet de construction et revendent à un opérateur privé des logements non sociaux. Cette mesure à vocation a favorisé la mixité sociale.

 

MESURES CONCERNANT LE CONTENTIEUX EN MATIERE D’URBANISME 

S’agissant du contentieux contre les documents d’urbanisme, la recevabilité des recours a été réduite aux seuls requérants qui auront préalablement participé à l’enquête publique ou à la PPVE.

Pour les recours gracieux, qu’ils soient dirigés contre un permis ou un refus de permis, les parlementaires ont souhaité réduire le délai de recours à 1 mois. Par ailleurs ce recours gracieux n’aura plus pour effet de proroger le délai de recours contentieux.

Il faut préciser ici que cette mesure, si elle a été votée par les deux chambres, devra passer le cap du Conseil constitutionnel, s’il était saisi à l’issue de la CMP. Le conseil constitutionnel devra alors se prononcer sur la question de savoir si les recours ainsi remodelés respectent le droit au recours effectif.

En matière de référé-suspension, la présomption d’urgence est étendue aux refus de permis. Ainsi, les juges seront tenus de se prononcer sur l’existence ou non d’un doute sérieux sur la légalité du refus de permis, et le cas échéant pourront enjoindre à la collectivité de réexaminer la demande d’autorisation.

Enfin, en cas d’infraction à l’urbanisme les pouvoirs du maire sont élargis :

• Le montant des astreintes accompagnant les demandes de remise en état/régularisation est ré-évalué à la hausse (jusqu’à 1000 euros par jour, avec un maximum de 100 000 euros)
• En complément du PV dressé, de la mise en demeure de régularisation, également ordonner le paiement d’une amende d’un montant maximal de 30 000 euros

 

MESURES FAISANT EVOLUER LA LOI APER

• Pour les obligations de solarisation/végétalisation des parkings :
  • Prise en compte des arbres existants dans la réalisation des ombrières,
  • Levée des obstacles liés aux règlement de PLU pouvant interdire ces dispositifs,
  • Les délais applicables sont également reportés de 6 mois, avec possibilité de délai supplémentaire lorsqu’on justifie l’engagement de la démarche (contrat avec acompte, bon de commande, etc).

 

MAIS AUSSI

D’autres mesures relevant de sujets connexes ont également été votées :

• Une nouvelle typologie de résidence est également créée : les résidences à vocation d’emploi. Il s’agira d’un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes meublés, loués pour une durée d’une semaine à dix‑huit mois à des locataires justifiant à la date de prise d’effet du bail être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu au II de l’article L. 120‑1 du code du service national, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle. Les locations seront régies par le bail mobilité. Au moins 80% des logements composant une telle résidence devront répondre aux conditions cumulatives suivantes :

– Les ressources du locataire ne doivent pas excéder les plafonds de ressources pour le LLI

– Les logements peuvent être loués à des personnes morales en vue de leur sous-location sous réserve de respect des conditions d’usage

 

• Des mesures destinées à encourager l’élargissement des périmètres des EPFL.
• Des mesures concernant la modernisation et le développement du quartier d’affaires de la Défense, et la création d’un schéma cadre d’aménagement et de planification de l’urbanisme de La Défense.
• La création d’un référentiel national des bâtiments, pour lequel chaque bâtiment se voit attribuer un numéro unique. L’objectif est, en autre, une meilleure gestion du parc immobilier en améliorant la connaissance de l’état des bâtiments.
• Pour favoriser la mobilisation du foncier, les modifications des lotissements jardins pourront se faire à la majorité qualifiée habituelle.
• Le droit de délaissement en cas d’emplacement réservé est revu pour en faciliter l’application et permettre de généraliser la levée de réserve sans avoir à modifier le PLU.

 

L’Unam avait par ailleurs proposé une mesure, retenue et portée par le Sénateur BLANC, concernant la sécurisation des fonciers sur lesquels les collectivités organisent des concours. En effet, il est fréquent que les contraintes propres au foncier ne soient mises à jour qu’après la clôture de celui-ci, rendant vains les travaux des candidats. Il faut ainsi trouver une façon de s’assurer, en amont, du caractère réellement aménageable du terrain.

Les rapporteurs du texte et la ministre ont entendu le besoin de travailler sur le sujet, mais ont appelé à un retrait de la mesure au risque de faire peser sur les collectivités un coût trop important.

L’Unam poursuivra son travail en se rapprochant des associations d’élus pour trouver un terrain d’entente sur le sujet.