Pour étendre le champ de l’exonération des plus-values sur cessions immobilières réalisées par des particuliers

Lorsqu’un particulier vend un terrain à un bailleur social qui fera ou non des logements sociaux, il est exonéré de plus-values immobilières. Lorsqu’un particulier vend un terrain à un promoteur qui programme des logements sociaux, il est partiellement exonéré de plus-values immobilières. Lorsqu’un particulier vend un terrain à un aménageur qui programme des logements sociaux, il n’est pas exonéré de plus-values immobilières.

L’objectif est ici de mettre fin à la distorsion de concurrence dont souffrent les aménageurs. L’article 150 U 7° du code général des impôts institue une exonération d’imposition visant les plus-values réalisées par les particuliers lors des cessions immobilières intervenant au profit notamment des organismes d’HLM^¹, des SEM qui gèrent des logements sociaux ou qui réalisent des opérations au titre du service d’intérêt général², de l’Association foncière logement (AFL) et des SCI pour les logements conventionnés³.

Ces dispositions cultivent une distorsion de concurrence entre les différents opérateurs dans la mesure où les organismes HLM et les bailleurs sociaux qui acquièrent un terrain à bâtir auprès d’un particulier permettent à ce dernier d’être totalement exonéré de plus-values immobilières. Les autres opérateurs lui permettent de disposer d’une exonération de plus-values à due concurrence des logements sociaux qu’ils s’engagent à réaliser dans un délai de quatre ans.

La rédaction actuelle place hors du champ de cette exonération les ventes aux aménageurs qui ne réalisent pas les logements sociaux mais qui ont vocation à préparer les fonciers destinés à les accueillir. Concrètement, le même particulier qui vend un terrain à un aménageur lequel viabilise un terrain en vue de la réalisation de logements sociaux, cesse d’être éligible à cette exonération d’impôt. L’aménageur devra alors, à la demande du particulier cédant, supporter économiquement le poids de l’impôt qui en résulte. Cette charge financière, qui n’existe pas pour les organismes HLM ou les bailleurs sociaux, affecte le jeu de la libre concurrence au préjudice des aménageurs.

Il convient ainsi d’autoriser les aménageurs à entrer dans ce dispositif dès lors qu’ils s’engagent à vendre à un bailleur social ou à un promoteur qui s’engageraient à leur tour à construire des logements sociaux.

Un tel dispositif, qui vise la production de logements sociaux par tous les acteurs, s’avèrerait efficace pour encourager les propriétaires privés à libérer du foncier constructible à des opérateurs qui s’engagent à réaliser ou à faire réaliser des logements sociaux. Il contribuerait à modérer les prix de vente et favoriserait l’équilibre des opérations d’aménagement qui prévoient la réalisation de logements sociaux.

Il est proposé :

• d’étendre le champ de l’exonération de plus-values immobilières aux cas de cession par un propriétaire particulier en fonction de la destination du bien immobilier (production de logement sociaux) indépendamment du statut de l’acquéreur.
• de fonder le calcul de l’exonération sur le nombre de logements sociaux (à partir de la surface affectée) réalisés à l’échelle de l’opération (quel que soit l’opérateur, le promoteur, l’aménageur ou le bailleur) et non sur la seule base de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier.

Commission « Rebsamen » : les propositions des aménageurs pour tenir un objectif de production et soutenir la demande (3/5)

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^¹ article L. 411-2 du CC.

^² articles L. 481-1-1 à L. 481-5 du CCH.

^³ article L. 313-34 du CCH.