Alors que 82 % des Français estiment qu’il est aujourd’hui difficile de trouver un logement en France (sondage IFOP, 2024), le phénomène du NIMBY (Not In My BackYard) demeure paradoxalement l’un des freins majeurs à la construction de logements. À quelques semaines des élections municipales, la question de la densité reste un épouvantail, agité aussi bien par certains candidats que par des citoyens pour faire pression sur les élus, acteurs de la planification, et sur les opérateurs.
Le débat sur la densité est ainsi encore trop souvent pris en étau entre des visions fantasmées d’un côté et des injonctions à densifier à tout prix de l’autre. Pour les aménageurs que nous sommes, la densité n’est pourtant pas un sujet idéologique : elle constitue avant tout une réponse opérationnelle pour concilier les enjeux de sobriété foncière avec les besoins locaux en logement, la mixité des opérations et la qualité de vie des usagers.
La densité d’un projet d’aménagement ne se décrète pas : elle se construit à partir de la qualité globale du projet, de son adéquation avec la demande des ménages, les attentes des collectivités et les spécificités de chaque territoire. Face aux défis actuels, et c’est l’objet de ce numéro de Cartes sur Table, il est nécessaire de sortir des fantasmes. Bien pensée et tournée vers les usages futurs, la densité peut devenir un véritable levier de qualité de vie. Mais, elle ne se décrète pas.
Dans ce contexte, l’aménagement, par sa capacité à articuler logement, commerces, équipements et espaces paysagers, constitue une réponse structurante et efficace pour construire avec l’ensemble es acteurs de la ville et de ses habitants un modèle de densité choisie et heureuse.

Nicolas Gravit – Président de l’UNAM

 

La (forte) densité n’est pas une fatalité.

Dans un monde aux ressources finies, la question de la sobriété foncière renvoie aux enjeux de densité urbaine. Et pourtant, l’hyper-métropolisation, résultat d’une compétition européenne des grandes villes a, sur certains aspects, franchi le seuil d’acceptabilité des populations, pour des raisons aussi variées que complexes, relevant de la sociologie et de l’anthropologie urbaine.

La densité d’habitants, et donc de logements, est souvent pointée du doigt, avec pour paroxysme les périodes de canicule. Mais c’est aussi dans les centres-villes métropolitains, dans le cœur historique, là où la densité est la plus forte, que le prix de l’immobilier est le plus haut. Cette logique de marché est soutenue par une forte désirabilité.

La période Covid a rappelé que la densité, si elle est désirable, est aussi fragile. Et que la « juste et bonne » densité doit être équilibrée. D’un lotissement en province avec 15 habitants à l’hectare à un quartier parisien en comptant 2 000, c’est l’équilibre du cadre de vie qui qualifie la bonne densité.

La densité s’accepte plus ou moins bien, en tout territoire, selon le degré d’intégration des autres composants indispensables à un cadre de vie harmonieux : les transports, les commerces, les écoles, la santé, mais les équipements publics en général, les activités de loisirs, le sport, la culture, etc.

Face aux enjeux écologiques, et pour répondre au besoin de logements, la question de la juste densité devrait être au centre des politiques publiques. Garantir le bonheur du vivre-ensemble est l’ambition la plus honorable de l’architecture.

En ce début d’année, et à l’aube des 50 ans de la loi sur l’architecture, je fais le vœu d’une architecture d’intérêt public inscrite au plus près des enjeux locaux, au service des habitants et des générations futures.

Christophe Millet – Président du Conseil National de l’Ordre des Architectes

 

À l’approche des municipales, la crise du logement s’invite au cœur du débat local. Comme le résume Le Monde, le nouveau slogan politique serait désormais : « maires battus, maires sans grues » , signe d’un basculement après des années où la peur de la densité gelait les projets sous la pression des riverains. Face à une pénurie devenue tangible pour tous, la production de logements redevient une priorité assumée, ouvrant la voie à une approche plus apaisée de la densité : non plus subie, mais pensée comme une condition d’accès au logement, aux services et à la qualité de vie. (Le Monde)

 

Pendant des siècles, notre manière d’habiter a été plutot structuré par une certaine densité. Les centres-bourgs traditionnels, les îlots urbains compacts ou encore les immeubles haussmanniens ont structuré des villes où proximité et intensité d’usages allaient de pair. Contrairement aux idées reçues, les grandes tours et barres des années 1960-1970 ne représentent pas le modèle le plus dense : le rapport Réconcilier densité et qualité de la construction montre qu’elles atteignent en moyenne 184 logements par hectare, contre 657 pour l’immeuble haussmannien. À l’inverse, le modèle pavillonnaire péri-urbain, fondé sur la maison individuelle et le grand terrain, est une parenthèse récente dans l’histoire urbaine – peu dense, coûteuse en sols et en services – et largement atypique au regard de la longue histoire de l’habitat.

 

À la question « selon vous, quels sont les éléments positifs de la densité urbaine ? » les Français répondent en premier :

Source : L’ObSoCo / Chaire REALITES x Audencia, Le logement de demain, 2023. Base : 2000 répondants.

 

Si la densité cristallise souvent les débats, la réalité est plus nuancée qu’on ne l’imagine. En 2017, 3 419 communes (quasiment 10 % des communes) relevaient d’une densité intermédiaire, concentrant à elles seules 29,3 % de la population nationale. La carte ci-dessus illustre cette France du « juste milieu », composée de villes et de bourgs où se joue concrètement l’avenir de l’habitat, de l’accès aux services et de la qualité de vie.

 

Amsterdam, New York, Singapour, Hong Kong . Quatre villes, quatre continents, et une même réputation : celle d’avoir fait de la forte densité urbaine un mode de vie accepté et même recherché. Là où d’autres territoires la subissent, ces métropoles en ont fait un facteur d’attractivité. Comment y sont-elles parvenues ? Singapour s’est hissée au rang de référence mondiale en matière d’économie, de santé, d’éducation et d’écologie. Ce succès repose en grande partie sur une planification urbaine rigoureuse, notamment des transports, pilotés par une autorité unique, permettant de faire cohabiter près de 6 millions d’habitants sur 700 km² tout en évitant les congestions propres aux villes denses. (Re-création) Hong-Kong est également cité comme modèle… même si certains immeubles, stars d’Instagram, ne font pas vraiment figure de modèle… Voici le « Monster Building ».

 

Déjà presque 24 ans : le 26 décembre 2002, Libération décrivait l’arrivée du syndrome « NIMBY » en France, importé tout droit des États-Unis.

« [Le NIMBY] illustre le paradoxe entre les discours généreux et l’égoïsme individuel ou de groupe. (…) Contradictions. Ce qui vaut pour les personnes vaut pour les grosses infrastructures. Tout le monde veut une ligne TGV pour désenclaver sa région, mais personne ne la souhaite à portée d’oreille ou de vue. Tout le monde désire voir l’emploi local se développer, mais les usines sont jugées polluantes. Tous se plaignent de la surfréquentation des aéroports, mais personne n’entend pâtir d’une nouvelle nuisance sonore »

 

 

La densité heureuse, comme ça marche ?

• Pour bien comprendre la question, il faut commencer par dissiper un malentendu. Oui, l’habitat individuel est plébiscité par les Français, mais non, ils ne demandent pas de vivre dans les jardins de Versailles ! En 2021, la taille moyenne des terrains destinés aux nouvelles maisons atteignait près de 950 m², alors que les aspirations sont bien plus modestes : 37 % des Français se contenteraient d’un petit jardin de moins de 250 m², et 34 % d’un jardin de taille intermédiaire. Seule une minorité aspire à de très grands terrains, révélant un écart significatif entre l’offre produite et les attentes réelles. ( La Fabrique de la Cité)

• À Paris, les jardins partagés permettent aux urbains de profiter d’une respiration verte : Paris Habitat, l’un des principaux bailleurs sociaux parisiens, compte 70 jardins partagés. Dans le XIIIe, on y vient cultiver un lopin de terre… ou prendre l’apéro. (Le Parisien)

• Le Rapport de la mission sur la qualité du logement propose un référentiel pour mieux définir ce qu’est un logement « de qualité » du point de vue de l’usage. La mission part d’un constat : la réduction des surfaces, la généralisation des cuisines ouvertes et la mono-orientation fragilisent le confort d’habiter. Elle fixe cinq objectifs clés (évolutivité des espaces, luminosité, sensation d’espace, fonctionnalité du logement et rapport à l’extérieur) et pose un principe central : garantir des surfaces minimales par typologie de logement pour assurer confort et adaptabilité dans le temps. Parfois, ces objectifs sont atteints par le biais d’espaces partagés, comme dans ces logements visités par Le Monde qui partagent volontairement une salle commune, une chambre d’amis, une buanderie, des potagers et même un poulailler.

 

Enquête du Cevipof 2025 sur les maires de France (3700 maires interrogés)

 

« Il y a malheureusement aujourd’hui une grande confusion sémantique entre les notions de densité et de promiscuité. »
Carlos Moreno

« La densité parisienne est supérieure à celles de Tolède, Naples ou Tokyo ! Pourtant, elle n’est pas ressentie comme pesante, grâce à l’équilibre entre les pleins et les vides, conjugué à la hauteur de bâtiments. »
Catherine Sabbah

« On nous fait croire, que le bonheur c’est d’avoir, de l’avoir plein nos armoires… Alors on se rassemble, on se ressemble. »
Alain Souchon

 

AVEC MISTRAL – Nous avons demandé à Mistral de nous résumer ce rapport de l’Institut Paris Région , Réconcilier densité et qualité de la construction Faire la ville à l’heure du ZAN. Voici les enseignements clés à retenir pour les aménageurs, élus et professionnels de l’urbanisme.

 

1. Le ZAN : un impératif écologique qui bouscule les pratiques

Contexte : L’objectif ZAN, intégré dans la loi Climat et Résilience de 2021, impose de réduire drastiquement l’artificialisation des sols d’ici 2050. En Île-de-France, cela se traduit par une réduction progressive de la consommation foncière et la production de 90 % des nouveaux logements en renouvellement urbain d’ici 2050. Enjeu : Comment concilier la nécessité de construire 70 000 logements par an avec la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers (NAF) ? La réponse : densifier intelligemment.

 

2. Densité ≠ qualité ? Les idées reçues à déconstruire

Le paradoxe : La densité est souvent associée à des images négatives (grands ensembles, tours, standardisation), alors qu’elle est moins consommatrice de sols que l’habitat individuel. Par exemple :

• Les tours et barres (184 log/ha en moyenne) sont moins denses que les immeubles haussmanniens (657 log/ha).
• 80 % des espaces résidentiels en Île-de-France sont occupés par de l’habitat individuel (34 log/ha), mais 75 % des logements sont en collectif.

Le vrai problème : Ce n’est pas la densité en soi, mais l’absence de qualité urbaine et architecturale qui rend les opérations mal acceptées.

 

3. Les clés d’une densification réussie

L’étude analyse 133 opérations récentes (2016–2020) dans 12 communes franciliennes. Voici les leviers identifiés pour une densification acceptable et qualitative :

 

A. Adapter les formes urbaines au contexte local

• Dans les centres denses (ex : Aubervilliers, Issy-les-Moulineaux) : privilégier les immeubles traditionnels ou les surélévations.
• En périphérie (ex : Ollainville, Montereau-Fault-Yonne) : opter pour des résidences avec jardins, des maisons de ville divisées, ou des logements intermédiaires (mi-collectif, mi-individuel).
• Éviter : Les ruptures de gabarit (hauteurs disproportionnées) ou les formes architecturales déconnectées du tissu existant (ex : immeuble contemporain dans un faubourg ancien).

Exemple réussi :
• Un collectif en retrait dans un tissu pavillonnaire, avec une toiture à deux pans et des matériaux locaux (meulière), pour une intégration discrète.

 

B. Soigner l’insertion urbaine

• Gabarits : Monter en hauteur progressivement (ex : R+4 côté mitoyen, R+6 avec attique en retrait).
• Rythme de la rue : Casser les linéaires trop longs avec des avancées/retraits, des loggias, ou des percées visuelles vers les cœurs d’îlot.
• Pieds d’immeuble : Éviter les murs aveugles. Privilégier des usages mixtes (commerces, locaux vélos) ou des traitements paysagers (végétation, transparence).

À proscrire :
• Les opérations en rupture avec le velum¹ de la rue (hauteur moyenne des toitures).
• Les démolitions sans réflexion sur l’impact paysager (ex : destruction d’un pavillon en meulière pour un collectif standard).

 

C. Qualité architecturale et paysagère

• Matériaux : Choisir des teintes et textures cohérentes avec le voisinage (ex : reprise de la pierre ou de la brique locale).
• Espaces extérieurs : Végétaliser les cours d’immeuble, créer des jardins partagés, ou des toitures terrasses.
• Éviter la standardisation : Limiter les copier-coller de façades identiques, qui banalisent les paysages.

 

D. Qualité d’usage pour les habitants

• Espaces extérieurs : Balcons, loggias et terrasses bien orientés et sécurisés (éviter les rez-de-chaussée exposés).
• Lumière et vue : Privilégier les logements traversants et les ouvertures généreuses.
• Stationnement : Intégrer les places de parking sans sacrifier les espaces verts (solutions souterraines ou mutualisées).

 

4. Les outils pour agir : PLU, chartes et négociation

• PLU/PLUi : Fixer des règles précises sur les hauteurs, les emprises au sol (CES), et les matériaux (ex : interdire les façades trop minérales).
• Chartes architecturales : Guider les promoteurs avec des recommandations locales (ex : cahiers de préconisations pour les abords de monuments historiques).
• Urbanisme négocié : Associer les riverains en amont et ajuster les projets pour éviter les recours (ex : réduire une hauteur prévue si le contexte l’exige).
• BIMBY² : Encadrer la densification douce (divisions parcellaires, extensions) pour éviter l’artificialisation des cœurs d’îlot.

 

5. Les pièges à éviter

• La densification subie : Construire sans réflexion sur l’insertion ou les usages génère du rejet (ex : collectifs mal orientés, sans espaces verts).
• L’oubli du contexte : Une opération réussie à Paris (ex : immeuble haussmannien) peut être inadaptée en grande couronne.
• Les faux compromis : Un projet “de standing” n’est pas forcément qualitatif si son architecture ignore le tissu existant.

 

6. En synthèse : 5 principes pour densifier sans dégrader

1. Diagnostiquer finement le tissu urbain (histoire, gabarits, matériaux).
2. Varier les formes : immeubles traditionnels en centre-ville, résidences jardinières en périphérie.
3. Soigner les transitions : hauteurs graduelles, matériaux harmonisés, espaces tampons végétalisés.
4. Intégrer les usages : mixité fonctionnelle, espaces extérieurs utilisables, stationnement discret.
5. Associer les acteurs : élus, promoteurs, riverains dès l’amont pour éviter les conflits.

 

Pour aller plus loin

• Outil : Le référentiel des Tissus Urbains Franciliens (TUF) de l’Institut Paris Region, pour analyser les formes bâties locales.
• Inspiration : Les cités-jardins (ex : Suresnes) ou les opérations PAN³ des années 1970, qui alliaient densité et qualité de vie.
• Réglementation : La RE 2020 et les normes accessibilité (20 % de logements adaptés) influencent désormais les projets.

 

Le mot de la fin

“Densifier ne signifie pas entasser, mais construire la ville sur la ville avec intelligence. La qualité urbaine n’est pas un luxe : c’est la condition de l’acceptabilité sociale et de la durabilité des projets.” – Adapté des conclusions de l’étude.

 

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