Créer un « Pass accession » sous la forme d’un prêt assorti d’un différé d’amortissement sur la quote-part de foncier acquis

Si les prix des logements sont élevés, c’est parce que le prix des terrains, composante principale de leur coût de production, est trop élevé. Pour produire du logement abordable, il faut donc maîtriser le coût du foncier. Et comme le foncier est de plus en plus rare, donc de plus en plus cher, il faut lutter contre la spéculation foncière.

De ce point de vue, dissocier la propriété du foncier de celle du terrain suivant la logique des OFS est efficace pour maîtriser le coût de l’accession sociale. Mais le généraliser reviendrait à exproprier tous les propriétaires de maisons individuelles (55,8 % du parc), ou encore confier la gestion du patrimoine foncier à des fonds d’investissement privés.

Encadrer les conditions d’accès au crédit ensuivant la trajectoire des accords prudentiels de Bâle IV est une solution pour modérer les offres des acquéreurs et auto-entretenir le marché à la hausse, mais il faut rester vigilants sur les taux d’effort pour ne pas obérer la capacité des ménages à réaliser des investissements locatifs.

Libérer le foncier, avec en ligne de mire une réforme de la fiscalité pour encourager les cessions de terrains constructibles et l’aménagement de nouveaux quartiers compatibles avec les revenus des habitants constitue sans doute la meilleure piste. Autrement dit, veiller à maîtriser le coût de la densité qui résulte actuellement d’une augmentation importante des prix du foncier et, consécutivement, des prix des logements¹.

Partant de cette logique et par souci d’efficacité, l’Unam soutient l’idée d’un dispositif qui ferait la synthèse du Pass-Foncier et du Prêt à Taux Zéro qui par le passé ont démontré leur efficacité. Baptisé « MonPassAccession », ce dispositif :

• pourrait être réservé à l’acquisition de logements réalisés dans le cadre d’opérations d’aménagement sur des secteurs à projets autorisées par permis groupés, permis d’aménager ou ZAC (logements collectifs en VEFA ou constructions de maisons individuelles) ;
• serait réalisé sous la forme d’un prêt assorti d’un différé d’amortissement, de 30 à 40%, portant sur la quote-part représentant le foncier acquis, afin consolider l’apport personnel des ménages conformément aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) ;
• assujettirait les cessions de terrains et de bâtis au taux de TVA réduit ;
• pourrait s’y ajouter, pour les communes s’engageant dans de tels projets d’habitat, une bonification de l’État sur la taxe d’aménagement et d’un surcroit de crédit de TVA (en sus du FCTVA) sur les équipements publics liés aux opérations (écoles, crèches, commerces, biodiversité) ;
• pourrait enfin être renforcé par la faculté pour les EPCI, conseils départementaux et régionaux de contribuer au financement d’opérations à maîtrise d’ouvrage privée, à l’image des aides accordées aux opérateurs publics.

Cette proposition ciblerait les opérations qualitatives d’un point de vue écologique et environnemental. Seraient retenues celles qui participent à :

• la gestion économe de l’espace et aux objectifs de frugalité foncière poursuivis par l’État ;
• la revitalisation des collectivités et des bassins d’emplois décentralisés (ORT vertes) ;
• des politiques publiques en matière d’énergie, de climat et d’écologie (ODD et green new deal) selon le modèle de l’opération d’aménagement à proprement parler.

Obéissant à la même philosophie que « MaPrimeRenov’ », « MonPassAccession » serait ouvert à tous les primo-accédants, sous conditions de ressources et applicable sur l’ensemble du territoire.

Commission « Rebsamen » : les propositions des aménageurs pour tenir un objectif de production et soutenir la demande (5/5)

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¹La production de logements en individuel coute effectivement 50% moins cher à la production (2 300€ le m²) et à la vente qu’en collectif (4 300 € le m²). La construction individuelle accueille en moyenne 2,7 habitants par logement de 114m² contre en moyenne 1,5 habitant en logement collectif de 55m². Ainsi, le prix d’un T4 en individuel équivaut à celui d’un T3 en collectif. 75% des Français qui accèdent à la propriété privilégie la maison individuelle pour cette raison.