Imaginer un nouveau quartier est un défi pour tous les opérateurs que nous sommes. Si nous avons, en théorie, toutes les clés pour proposer un projet attractif, nous le savons aussi : c’est avant tout à l’épreuve du réel que nous saurons si nous avons réussi notre mission. Des grands ensembles des années 1960 aux projets les plus emblématiques d’aujourd’hui, vous découvrirez dans ce numéro de Cartes sur Table qu’une bonne programmation ne suffit pas à faire vivre un quartier. C’est par la réflexion sur les usages, la qualité des espaces publics et la capacité des projets à résister à l’épreuve du temps qu’il devient possible de transformer une opération en quartier vivant. Les Anglo-Saxons appellent cette attention particulière portée aux usages : le placemaking. Solidarités, mobilités, circulations, équipements publics, espaces paysagers, sport, commerces, culture : en France cette notion d’usages est plus large est vise à penser la ville comme un écosystème vivant dès le premier jour, capable de s’adapter dans le temps avec ses habitants pour éviter que des opérations trop figées ne deviennent obsolètes. Cette manière d’aborder les projets, et c’est fondamental, ne doit pas être réservée aux seuls espaces urbains des grandes villes : elle doit pouvoir se décliner à toutes les échelles, pour que chacune de nos opérations crée des lieux de vie désirables dans tous les territoires.
Nicolas Gravit – Président de l’UNAM
L’incroyable histoire de Val d’Europe, devenue modèle de ville nouvelle
Officialisée en 1985, l’implantation du parc Disney à Marne-la-Vallée prévoyait la programmation de différents quartiers et plusieurs phases de développement sur trente ans avec un impératif : respecter un ratio d’un emploi pour un habitant. Malgré un démarrage compliqué du fait de diverses oppositions, 37 ans plus tard, le pari tant urbanistique qu’économique a été, selon Philippe Descrouet, gagné. « Les habitants sont heureux et fiers d’y vivre », assurait en 2022 le maire de Serris et président de Val d’Europe Agglomération, dans Envies de ville. Les clés de la réussite ? Un développement simultané des accès (TGV, boulevard circulaire, RER), des logements en accession et sociaux, des centres commerciaux (Vallée village), une offre culturelle et de loisirs (médiathèque, Village nature) et des zones d’activités.
La ville « parachutée » ? – Cergy-Pontoise, Créteil, Evry, Saint-Quentin-en-Yvelines, Marne-La-Vallée, Melun-Sénart. Construites à une quarantaine de km de Paris dans les années 1960 pour répondre aux énormes besoins de logements du début des 30 glorieuses, ces villes nouvelles ont été conçues comme des « métropoles d’équilibre » qui réunissaient tous les usages (hébergement, travail, commerces, loisirs) . Implantées dans des territoires choisis « au doigt mouillé » ou presque, un choix « peut-être nécessaire à cette époque-là pour aller vite », évoque Stéphane de Faÿ dans cette vidéo. On y voit Paul Delouvrier survoler un « désert » en hélicoptère pour décider de l’implantation de Cergy-Pontoise.
Le pari de la culture pour relancer une métropole
Crédit : Belleville : Quartier des spectacles (avant/après)
Alors que la métropole cherche un nouveau souffle économique et identitaire, le développement du Quartier des spectacles à Montréal au début des années 2000 illustre comment la culture peut devenir un puissant moteur de transformation urbaine . L’objectif consistait à structurer l’ensemble de l’offre culturelle existante autour de nouveaux espaces publics, notamment la place des Festivals inaugurée en 2009, devenue le cœur du quartier. Les retombées sont rapides : hausse de la population, multiplication des commerces et restaurants, investissements publics et privés massifs. En 2019, le quartier a généré plus de 2,2 milliards de dollars de recettes. Cette réussite s’accompagne toutefois de plusieurs critiques : gentrification, expropriations ratées, mobilier urbain coûteux…
Le flop.
« The Line est morte. Et avec elle, l’illusion qu’on peut construire une ville comme on monte une start-up », explique Matthias Navarro dans un post Linkedln. Pour le co-fondateur du promoteur Redman, ce projet de ville futuriste en Arabie saoudite n’a pas échoué à cause du pétrole, des coûts ou de la technologie. « Elle a échoué parce qu’elle ignorait la seule règle qui compte en urbanisme : une ville, ça ne se conçoit pas. Ça se vit ».
« PLACEMAKING »
Le placemaking (littéralement « fabrique de lieux ») désigne une démarche collaborative de conception et d’aménagement des espaces publics afin qu’ils soient agréables à vivre, adaptés aux usages du quotidien et révélateurs de l’identité locale. Son ambition : favoriser le bien-être, les interactions sociales et l’appropriation des lieux par les habitants . Apparu au milieu du XXe siècle, le concept a été façonné par trois figures majeures d’un urbanisme à échelle humaine, en rupture avec les approches jugées trop standardisées et inhospitalières. Jane Jacobs critique dans The Death and Life of Great American Cities (1961) les grands projets urbains descendants et défend la mixité des usages, les quartiers marchables et la participation des habitants. Une décennie plus tard, William H. Whyte montre dans The Social Life of Small Urban Spaces (1980) combien des éléments simples, comme les assises, la végétation ou la piétonisation, peuvent transformer l’usage des places et des rues. Enfin, Jan Gehl popularise l’idée d’une ville conçue pour les piétons plutôt que pour l’automobile. Ses ouvrages Life Between Buildings (1971) et Cities for People (2010) soulignent le rôle central des espaces publics dans la qualité de vie et les interactions sociales.
Qu’est-ce qui fait la qualité d’un lieu ? Selon Project for Public Spaces (PPS), les espaces publics les plus réussis présentent toujours quatre caractéristiques essentielles : ils favorisent les relations sociales, proposent une diversité d’usages et d’activités, sont bien connectés à leur environnement, et offrent un cadre confortable et accueillant.
« Pratiquer un lieu, cela doit laisser un souvenir en vous ».
Alain Moatti, architecte-scénariste
« Le temps long, la durée, est une dimension importante dans l’approche d’une action de remodelage de la ville et du territoire. La mise en œuvre d’un projet urbain prend au minimum dix ans, souvent beaucoup plus. Pendant cette longue période, le projet doit faire face à une multitude de partenaires et d’événements susceptibles de le faire évoluer ».
Bernard Bourgade, architecte-scénariste
Avec ce titre provocateur (mais très clair), Ariellea Masboungi et Antoine Petitjean proposent dans leur ouvrage des pistes nouvelles pour sortir du modèle de la « ville générique », standardisée et interchangeable. Leur conviction : une ville réussie doit parler de son territoire, favoriser le plaisir urbain et laisser place à l’imprévu.
Développé au début des 1980 sur les anciens docks, le 2e quartier d’affaires de Londres après la City travaille déjà à sa reconversion. Canary Wharf cherche à attirer habitants, visiteurs et touristes en diversifiant ses usages (hébergement, restaurants, commerces, événements culturels, espaces verts…). The Telegraph comment le quartier d’affaire est devenu le lieu « hype » d’une partie des « Zillenials » Pour des raisons économiques mais aussi contribuer à la redynamisation de « la partie florissante de l’Est Londonien », le maire de Londres Sadiq Khan avait décidé en 2021 de déplacer la mairie du centre au quartier des Royal Docks où devraient être créés 25 000 nouvelles maisons et 60 000 nouveaux emplois au cours des 20 prochaines années.
Planifier mais pas trop.
Grands ensembles, villes nouvelles, écoquartiers, Loïc Vaderlorge et Thibault Tellier rappellent dans une tribune du Monde que la tentation de “recréer” artificiellement une ville parfaite se heurte souvent à la réalité beaucoup plus lente et complexe des usages urbains.
Du bon usage de de la programmation.
La société de conseil en aménagement Terridev explique pour sa part que la programmation doit s’inscrire dans la stratégie territoriale portée par la collectivité, mais également définir des aménagements et des programmes immobiliers qui répondent aux habitants et aux attentes des acteurs du territoire.
Anticiper avec une maison du projet efficace.
Informer mais clairement, renforcer l’adhésion citoyenne, valoriser l’image de marque du projet : les bénéfices de la mise en place d’une maison du projet sont concrets et détaillés dans cet article. À condition toutefois de respecter quelques règles simples : bien choisir son emplacement, prévoir une scénographie lisible et dynamique.
Et si on commençait par la fin ? – Pour Michel Desvigne , le paysage constitue un « préalable » capable de rendre un nouveau quartier encore en transformation immédiatement habitable et désirable. Afin d’éviter que les habitants aient l’impression de « vivre dans un chantier » alors qu’ils arrivent dans des quartiers inachevés, le paysagiste défend la création de « paysages zéro » qui donne d’emblée une identité et une stabilité au lieu.
AVEC MISTRAL – Nous avons demandé à Mistral de nous résumer ce rapport de Jean-Martin Delorme, Anne-Claire Mialot Cédric Van Styvendael intitulé “Ensemble, refaire la ville”. Voici les enseignements clés à retenir pour les aménageurs, élus et professionnels de l’urbanisme.
La qualité d’usage comme fondement du renouvellement urbain
Les projets les plus aboutis démontrent que la vitalité des quartiers repose sur une approche centrée sur les usages concrets. La requalification des espaces publics, supports essentiels de sociabilité, a permis de recréer des lieux de rencontre et d’échange. La résidentialisation de 302 500 logements dans le cadre du PNRU, en sécurisant les entrées et en travaillant les domanialités, a transformé l’environnement résidentiel et réduit les incivilités, améliorant ainsi le sentiment de sécurité. Parallèlement, plus de 2 000 équipements publics et espaces commerciaux, dont 555 équipements scolaires, ont été créés ou réhabilités, représentant 5,2 milliards d’euros d’investissement. Le désenclavement, par la réorganisation des structures viaires et la connexion aux réseaux de transports en commun, a ouvert ces quartiers sur leur environnement. Ces interventions, en traitant les dysfonctionnements urbains majeurs, ont redonné dignité au cadre de vie et recréé les conditions d’une appropriation citoyenne des espaces.
L’implication des habitants, condition de la pertinence des aménagements
Le rapport place la co-construction avec les habitants au cœur de la réussite des projets. La mission préconise même de conditionner l’allocation des financements à la mise en œuvre d’une charte de co-construction, reconnaissant ainsi la valeur de l’expertise d’usage des résidents. Cette participation, encore trop variable selon les territoires, doit s’étendre de la conception à la gestion des projets. La commission Mechmache souligne à ce titre “l’enjeu de concertation avec les habitants qui ont une expertise d’usage utile et ont parfois le sentiment de ne pas avoir droit à la parole”. Le rapport insiste également sur la nécessité d’une gestion urbaine de proximité renforcée pendant les chantiers pour maintenir la qualité d’usage des quartiers en transformation, évitant ainsi que les travaux ne deviennent une source de nuisances pour les résidents. Sans cette implication, les projets risquent de produire des espaces qui ne répondent pas aux besoins réels des usagers.
La mixité fonctionnelle, clé de la vitalité quotidienne
Au-delà du logement, ce sont tous les usages du quartier qui doivent être pensés de manière intégrée. Les projets les plus réussis intègrent systématiquement des équipements de proximité (écoles, crèches, centres sociaux), des commerces et des espaces de services. Plus de 600 opérations de développement économique ont été menées dans le cadre du PNRU et du NPNRU, intégrant des fonctions économiques et commerciales dans les quartiers. Le désenclavement permet une meilleure accessibilité aux opportunités économiques et sociales de la ville. Cette diversité fonctionnelle crée les conditions d’une vie quotidienne équilibrée et attire de nouveaux usages. La mission souligne que les quartiers ayant bénéficié de ces interventions globales montrent une attractivité résidentielle accrue, avec une baisse significative de la vacance dans certains cas, et parfois le retour de classes moyennes.
Pérenniser les usages dans le temps long
Le succès d’un projet de renouvellement urbain ne se mesure pas à sa livraison, mais à sa capacité à maintenir et développer les usages dans la durée. Le rapport met en garde contre le risque de voir les quartiers retombés dans l’anonymat ou la dégradation une fois les travaux terminés. Il préconise donc un accompagnement dans le temps, une gestion active des équipements et espaces publics, et une attention constante à la mixité sociale et fonctionnelle. Cette approche globale, combinant transformation physique et animation des lieux, permet aux usages de s’installer durablement. La mission interroge : “que reste-t-il après l’ANRU ?”, soulignant ainsi la nécessité de mécanismes de suivi et de gestion post-projet. Sans cette vision long terme, les investissements risquent de ne pas produire leurs effets pleins en termes de cohésion sociale et de qualité de vie.
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