« L’intérêt du PPA dans la reconversion de friches industrielles et urbaines » (F. Bouché, Valgo)

« Les possibilités de tendre vers ces objectifs, que réclament les pouvoirs publics (La France compte près de 300 000 sites pollués, dont une partie composée de friches industrielles), sont possibles, à condition d’utiliser les bons outils juridiques et administratifs. De ce point de vue, il est utile de rappeler ce que permet la loi ELAN et les 2 nouveaux dispositifs visant à encadrer et faciliter la réalisation d’opération d’aménagement d’ampleur :
• le contrat de projet partenarial d’aménagement (PPA)
• la qualification de grande opération d’urbanisme (GOU) ».

« Les PPA lieront l’État aux intercommunalités dans le but de réaliser des opérations d’aménagement particulièrement complexes. Les rédacteurs font référence à un investissement public financier notamment vis-à-vis des sols pollués, des remaniements fonciers ou encore des coûts d’expropriation qui pourront être envisagés. Le mécanisme du dispositif n’est donc pas limité aux seules emprises de sites pollués ».

Voici la contribution de François Bouché, Pdg de Valgo, sur le devenir des friches et les possibilités du PPA.

 Un enjeu pour l’attractivité de nos territoires

La reconversion des friches industrielles et urbaines en France est un enjeu pour l’attractivité de nos territoires.

Il faut le voir dans une logique de développement durable (avec la dépollution des sols), d’aménagement des espaces urbains, de préservation d’espaces naturels et de ré-industrialisation du pays à travers la création d’emplois induit par la réhabilitation de ces friches. Les possibilités de tendre vers ces objectifs, que réclament les pouvoirs publics (la France compte près de 300 000 sites pollués, dont une partie composée de friches industrielles) sont possibles, à condition d’utiliser les bons outils juridiques et administratifs. De ce point de vue, il est utile de rappeler ce que permet la loi ELAN et les 2 nouveaux dispositifs visant à encadrer et faciliter la réalisation d’opération d’aménagement d’ampleur :

• le contrat de projet partenarial d’aménagement (PPA) ;
• la qualification de grande opération d’urbanisme (GOU).

La création du projet partenarial d’aménagement (PPA)

L’article 1 propose de créer un nouvel outil d’aménagement, le Projet Partenarial d’Aménagement (PPA). Il associe, par contractualisation, l’État et les acteurs intercommunaux de l’aménagement : établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre, établissement public territorial, commune de Paris (ou à compter du 1^er janvier 2019, « Ville de Paris »), et la métropole de Lyon. Il prévoit que les communes concernées par le projet d’aménagement puissent être signataires du PPA, ainsi que d’autres types de collectivités territoriales et d’établissements publics mobilisés par le projet. Sous réserve de conflit d’intérêts, et sur proposition d’un des signataires du PPA, c’est également le cas de tout acteur privé ou société publique locale. L’initiative du PPA appartenant à l’État ou aux collectivités et établissements publics de l’échelon intercommunal précités, l’association des autres acteurs au contrat de PPA est facultative.

Le PPA (projet partenarial d’aménagement) et les GOU (grandes opérations d’urbanisme) sont 2 dispositifs qui ont pour objectif d’améliorer la production de logements dans une logique de développement du territoire. Le cadre est donc précis. L’État accompagne économiquement les acteurs intercommunaux (EPCI, EPT…) pour leur permettre de reconquérir des friches et répondre à la fois aux besoins de logements et à la gestion de l’habitat dit indigne. Les acteurs autres, privés notamment, sont facultatifs.

Les typologies de foncier, visées, par ce dispositif Les zones d’aménagement visées sont répertoriées : il s’agit de friches industrielles, de zones d’activités incorporées dans le tissu urbain (demandant une relocalisation en périphérie) ou de structures urbaines inadaptées aux besoins actuels. Le dispositif n’est donc pas limité au périmètre des friches, éventuellement polluées. Ces zones nécessiteront une intervention conséquente de la part des pouvoirs publics afin d’améliorer ou de retrouver leur valeur foncière et donc « immobilière ». Le modèle ABC proposé par le réseau Cabernet, éclaire le débat sur la problématique spécifique des friches complexes à remettre sur le marché immobilier.

3 typologies de fonciers dégradés

Le modèle classe 3 typologies de fonciers dégradés, sur lesquels différents acteurs sont susceptibles d’intervenir.

• A) Les terrains de classe A ou secteurs « dans le marché » : leur valeur marchande excède de beaucoup les coûts de remise en état en raison du contexte socio-économique local (et in fine de la valeur vénale des terrains) favorable. Les promoteurs s’engagent généralement sur ces fonciers en intégrant les « risques » de remise en état du foncier dans leur projet, qui peut les supporter.
• B) Les terrains de classe B ou catégorie intermédiaire : les coûts de dépollution peuvent être élevés, mais les terrains ont un encore un potentiel de réaménagement (zones urbaines proches de services, équipements…). La contrainte du coût de dépollution est dans ce cas significative, la valeur marchande du terrain, une fois « nettoyé », pouvant être légèrement moins élevée que le prix du terrain, coûts de dépollution inclus. La maîtrise technique de l’opération et la gestion du foisonnement des coûts entre chaque étape de revalorisation du terrain, sont fondamentales pour parvenir à un équilibre économique dans l’opération. Ces terrains sont pris en charge par des structures capables de supporter les coûts des travaux, et les frais de portage. Les fonds d’investissement dédiés à des opérations de ce type, ou des partenariats PPP, opèrent dans cette catégorie de fonciers dégradés.
• C) Les terrains de classe C ou secteurs « hors marché » : les coûts de « nettoyage », élevés, ne pourront pas être compensés par la plus-value du terrain : il s’agit de zones rurales ou éloignées, de zones urbaines plus petites, ou de foncier nécessitant des coûts de remise en état très importants. Le marché n’a pas d’intérêt pour ces sites, compte tenu des coûts des travaux et de l’incertitude sur les sorties qui les caractérisent, ils ne pourront être réhabilités sans un portage public.

Opérations d’aménagement particulièrement complexes

Ces PPA lieront l’État aux intercommunalités dans le but de réaliser des opérations d’aménagement particulièrement complexes. Les rédacteurs font référence à un investissement public financier notamment vis-à-vis des sols pollués, des remaniements fonciers ou encore des coûts d’expropriation qui pourront être envisagés. Le mécanisme de ce dispositif n’est donc pas limité aux seules emprises de sites pollués. Ce nouveau dispositif doit :

• permettre de faciliter le montage de projets urbains combinant logements, commerces et activités et de favoriser une mixité d’usage dans le sens d’une ville durable et inclusive ;
• la cession de foncier public pour réaliser des opérations d’accession sociale à la propriété dans le cadre d’un bail réel solidaire pourra se faire avec une décote, dans la limite de 50 % comme pour les autres logements en accession à la propriété ;
• la cession avec décote de terrains du domaine privé de l’État est conditionnée à un engagement à livrer les logements dans un délai de cinq ans sauf pour les cessions de terrain s’inscrivant dans une opération d’aménagement de plus de 5 hectares. Au regard de la difficulté, extérieure au maitre d’ouvrage, à respecter le délai de 5 ans dans certaines opérations complexes de surface moindre, l’article exempte, pour ne pas bloquer le projet, de cette obligation les opérations d’aménagement de moins de 5 hectares, mais prévoit qu’une 1^e tranche devra y être livrée dans le délai de 5 ans.

En conclusion, il s’agit d’un dispositif qui a pour objectif d’améliorer la production de logements dans une logique de développement du territoire. Sa mise en œuvre se fait sous pilotage des collectivités locales. L’État joue un rôle de « facilitateur », de financeur en pouvant céder des fonciers qu’il possède, pour la réalisation des projets d’aménagement visés, à des prix décotés. Les partenariats privés dans la mise en œuvre de ce dispositif, sont secondaires, car facultatifs.