Toulouse Métropole : PLUi-H approuvé le 11/04/2019 avec un objectif de 7 000 logements par an

Le plan local d’urbanisme intercommunal et d’habitat (PLUi-H) de Toulouse Métropole est approuvé en conseil métropolitain le 11/04/2019. « La transition énergétique et climatique a été abordée de manière transversale dans chacun des axes du document », indique la métropole. Le PLUi-H vise la production de 7 000 logements par an sur le territoire métropolitain.

Il doit répondre à 3 enjeux. Une meilleure articulation entre :

• la programmation de l’habitat, la planification urbaine et la capacité à assurer un niveau de services et d’équipements suffisant pour la population ;
• le développement urbain et les mobilités ;
• le développement urbain et la préservation et la gestion des ressources et activités agricoles.

Le PLUi-H privilégie le principe de « densité modérée » qui consiste à concevoir tout nouveau projet immobilier en cohérence avec l’environnement (architecture, nature, équipements, mobilité, stationnement…).

Il répond à 4 exigences :

• accompagner le dynamisme économique de l’agglomération, « ce qui génère de forts besoins de logements » ;
• répondre à la variété des besoins de logement (étudiants, familiaux, séniors)
• répondre aux nécessités du marché du logement en luttant contre l’inflation des loyers, en offrant des logements diversifiés à des prix modérés, en favorisant la mixité sociale, en adaptant l’offre de stationnement, en veillant à une bonne desserte par les transports en commun… ;
• limiter l’étalement urbain et limiter la consommation des espaces agricoles et naturels.

L’élaboration du document d’urbanisme a été lancée en avril 2015. Il remplace les 31 PLU et 6 POS des 37 communes de l’EPCI et se substitue au PLH de Toulouse Métropole. Le PLUi-H devient applicable aux autorisations d’urbanisme en mai 2019.

Contexte, enjeux et critiques

Le document fixe les orientations d’aménagement et les règles de construction et d’occupation des sols sur le long terme.Toulouse Métropole compte 755 882 habitants (Insee, 2015) et 900 000 habitants en 2030 selon les estimations des élus.

471 941 habitants à Toulouse (Insee, 2015)

Les élus se sont accordés sur la « nécessité » d’un document qui mette en cohérence les politiques des communes, mais le PLUi-H a fait l’objet de plusieurs critiques lors du conseil métropolitain du 11/04/2019 :

• « À Toulouse, nous nous sommes souvent interrogés sur la façon dont un certain nombre d’endroits ont été pilotés non par une vision d’urbanisme, mais par des opportunités amenées par des opérateurs. C’est une sorte de patchwork. La cohérence se retrouve dans le vocabulaire général du PLUi-H, mais pas dans les faits. Il y a un double discours qui s’apparente plus à un début de campagne électorale qu’à une réelle ambition d’évolution du territoire. Parmi les contradictions du PLUi-H, on ne peut pas nier que l’offre de transport en commun se fait depuis des décennies essentiellement sur Toulouse. La 3e ligne de métro n’est pas présente dans le PLUi-H. Vous nous avez certes dit que cela se fera plus tard, mais votre communication sur la ligne 3 est largement en avance par rapport aux anticipations du PLUi-H. Il devrait mériter au moins sur le corridor de la 3e ligne la mise en évidence d’un besoin d’offre de logements. Le PLUi-H est donc un exercice obligatoire qu’il est important d’avoir mené, mais il ne remplit pas aujourd’hui sa fonction d’intercommunalité que nous pouvions attendre et de cohérence que vous prétendez avoir », déclare Pierre Cohen, conseiller métropolitain.
• « Sur certains projets, il faut des concertations plus fines en zoomant par quartier. Beaucoup d’habitants se sont sentis non concertés sur un certain nombre de projets et sur le PLUi-H dans son ensemble », indique Martine Croquette, conseillère métropolitaine.
• « Le concept de densité modérée signifie que nous allons ralentir les choses. Il va donc falloir rationaliser l’espace et c’est là que les difficultés vont commencer. Si la densité est modérée, que nous produisons le même nombre de logements que dans le PLU précédent, et qu’en même temps le logement social n’est pas possible en-dessous de 2 000 m², alors se pose un problème de répartition du peuplement. Si l’on rajoute à cela le fait que nous attendons la DUP de la 3e ligne de métro pour venir amender le PLU que nous votons aujourd’hui, alors l’inquiétude est redoublée. L’appétit des promoteurs va se porter dans des secteurs où il y a une perspective de plus-value avec la proximité du métro. Or ils ne seront pas intéressés par des surfaces de plus de 2 000 m². Donc la nature même de la densité sociale autour de l’infrastructure de transport est posée. La question de l’équilibre social de l’offre de logement autour de ces infrastructures est posée. Nous risquons de voir une concentration de peuplement sur du logement social dans des endroits où il n’y a pas de desserte de transport, une plus forte concentration au m² et donc une reconstitution de ce que nous ne voulons plus. Ces dangers sont présents dans le PLU », déclare Joël Carreiras, conseiller métropolitain

Principales orientations du PLUi-H

Réduire de 10 % par an la consommation de terres agricoles, soit une consommation moyenne annuelle d’environ 155 hectares.

Favoriser l’accueil des habitants dans les quartiers dotés de commerces, d’équipements et de services et d’une bonne desserte en transport en commun.

Conforter la hauteur des constructions dans les secteurs les mieux desservis pour une densité plus importante à proximité des transports existants et programmes en 2020.

Le programme d’orientation et d’actions (POA), qui planifie la mise en œuvre de la politique de l’habitat (loi ALUR), vise une production de logements maîtrisée :

• production d’environ 7 000 logements par an sur la métropole dont 3 500 à Toulouse ;
• meilleure répartition du logement social ;
• seuil de production de logement social a été fixé à 2 000 m², « afin d’éviter la dispersion des logements sociaux au sein des petites opérations » ;
• rééquilibrage de l’offre de logements aidés, « hors quartiers prioritaires du contrat de ville, qui concentrent déjà une forte proportion de logements locatifs aidés » ;
• construction privilégiée de logements dans les secteurs les mieux desservis en transport en commun et en équipements.

Objectifs de production annuelle de logements de Toulouse Métropole

• 735 logements locatifs très sociaux (PLAI ressources) au minimum ;
• 1 365 logements locatifs sociaux « classiques » (PLUS) ;
• 350 logements locatifs de type PLS au maximum

Encadrer et maîtriser l’urbanisation dans les « secteurs de projets à enjeux » en utilisant plusieurs outils : les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) ou les zones d’aménagement concerté (ZAC).

Dans les territoires « diffus », baisser les droits à construire pour libérer des espaces et « faire progresser la nature en ville ».

Évolution de la nature en ville entre l’ancien PLU et le PLUi-H

Préserver la qualité de vie en améliorant la qualité de l’air et en travaillant sur la place de la nature en ville.

1. Dans les zones de dépassement des valeurs limites de dioxyde d’azote (NO2), les nouveaux projets de constructions devront adopter des dispositions constructives adaptées pour protéger les populations et limiter leur exposition à la pollution atmosphérique.

Diminuer l’effet d’îlot de chaleur urbain et l’asséchement de l’atmosphère dans les zones très denses et/ou très minéralisées via l’outil « coefficient de surface écoaménageable » qui vise à laisser plus de place à la nature en ville.

Protéger 65 km d’activités commerciales et artisanales sur le territoire de la métropole.

Intégration d’un nouvel outil réglementaire dénommé « zones préférentielles d’accueil de commerces et activités de services », où devront s’implanter les commerces et services de plus de 500 m².

Sauvegarder la diversité commerciale via la reconduction de l’outil « linéaire de diversité commerciale », qui réglemente les changements de destinations ou les nouvelles constructions afin d’éviter la disparition du commerce de proximité.

Protéger le patrimoine bâti, végétal et les espaces naturels.

9 134 ha d’espaces classés en zone naturelle, 10 840 ha d’espaces classés en zone agricole (640 ha créés dans le PLUi-H), soit 43 % du territoire métropolitain couvert par des zones naturelles et agricoles.

30 secteurs délimités en tant que « éléments bâtis protégés » (4 300 EBP) et nommés « ensemble urbain », qui devront être préserver « en raison de leur architecture, de leur unité, ou de leur intégration dans le paysage ».

Instauration de règles spécifiques pour renforcer la protection du patrimoine bâti et végétal : une hauteur inférieure pourra être imposée pour assurer une bonne intégration du projet par rapport au bâtiment existant faisant l’objet d’une protection patrimoniale.

Préserver le paysage à travers 2 outils : les sites d’intérêt paysager (8 SIP), et les vues d’intérêt métropolitain (13 VIM). « Ces deux outils correspondent à des secteurs repérés pour la qualité des éléments de paysage ou à des panoramas et des perspectives », indique la métropole.

Introduction d’un nouvel outil, l’espace inconstructible pour continuité écologique (7 ha d’EICE), qui interdit toute construction sur des espaces naturels pour éviter de créer une discontinuité dans un espace naturel. « Seuls les aménagements légers et les travaux d’entretien destinés à leur gestion ou à leur mise en valeur sont autorisés, notamment pour les cours d’eau », indique la métropole.

Repenser l’offre de stationnement avec davantage de places pour les voitures et les vélos dans les secteurs les moins bien desservis.

• 1 à 2 places par logement demandé en fonction de la desserte en transports en commun (hors logement social).
• Dans les zones d’habitat, au moins 3 % de la surface de plancher dédiée au stationnement vélo avec un espace minimum de 3m².