Conseil de défense écologique : attention à ne pas déclasser trop vite les zones à urbaniser !
Barbara Pompili, ministre de la Transition écologique, et Emmanuelle Wargon, ministre en charge du logement ont annoncé un projet de loi pour l’automne sur les priorités arrêtées lors du conseil de défense écologique du 27 juillet 2020.
Toutefois, sans attendre les débats parlementaires, une circulaire est sur le point d’être adressée aux préfets pour mettre en œuvre un moratoire sur l’implantation des centres commerciaux. Ce n’est pas sans rappeler celle qui leur avait été adressée l’été dernier pour motiver le déclassement de foncier. Les objectifs sont louables mais attention : une interdiction pure et simple de l’affectation de fonciers à des projets urbains ne permettra pas de faire adhérer décideurs publics et habitants à l’enjeu de sobriété foncière.
De ce point de vue, l’Unam approuve le recours aux démonstrateurs urbains qui contribueront à illustrer qu’il existe une différence majeure entre la consommation anarchique des sols et le développement de quartiers en projets structurés. Bref il faut des projets d’aménagement qui densifient quatre fois plus l’habitat, qui réintroduisent la biodiversité pour une meilleure santé des habitant, qui renforcent la mixité sociale et qui répondent aux besoins des ménages : le logement souhaité, au bon prix !
Autrement dit, des projets d’aménagement qui permettent de lutter contre la dispersion urbaine et qui réunissent les fonctionnalités et les aménités recherchées par les habitants (habitats, commerces, services, petite enfance, santé, transport, circuits courts…).
De même, l’Unam salue la création d’un fonds d’État pour financer le recyclage extrêmement couteux des friches et combler le déficit structurel qu’impliquent des opérations de reconquête foncière. Mais là encore, pour éviter de retomber dans les travers du passé, il faudra définir clairement les modalités financières pour ne pas laisser les opérateurs privés à la marge.
Une mission parlementaire recensera les dispositifs fiscaux encourageant l’étalement urbain. Il existe aussi une attente claire pour alléger la fiscalité du logement et en finir avec les problèmes incompréhensibles de la TVA sur marge. Le Conseil d’État en appelle même à la Cour de Justice de l’Union Européenne sur le sujet.
« Pour l’heure, je me concentre sur un seul objectif : le plan de relance du 24 août » déclare François Rieussec, Président de l’Unam. « Le remaniement ne doit pas anéantir tout le travail accompli pendant et depuis le déconfinement pour aider à la reprise ».
Le PASS Accession est par exemple un très bon outil pour orienter les choix de la demande sur des projets plus vertueux en termes d’aménagement durable (Le Pass Accession, c’est quoi ?). D’autres mesures réglementaires plus techniques comme la pré-instruction des permis, le permis par tranche, ou l’autorisation des permis de construire dès que les permis d’aménager ont acquis un caractère définitif pour accélérer le financement des clients ont déjà fait l’objet d’un consensus et peuvent être appliquées tout de suite.
« Profitons du moins d’août pour annoncer l’entrée en vigueur des dispositifs très attendus dès la rentrée de septembre. Sans quoi, le retard pris pendant le confinement se transformera en cauchemar ! » déplore pour conclure François Rieussec.
Le Pass Accession, c’est quoi ?
Parmi les mesures attendues du plan de relance, celles concernant le soutien de la demande sont centrales. Sans client, pas de marché. Sans marché, pas de projet. Sans investissement, les collectivités et toute la filière de la construction risquent de se retrouver dans l’impasse d’une crise de la demande.
Déduction fiscale, réduction ou crédit d’impôt (État), prêt à taux zéro (état), aides au logement (CAF, MSA), subventions locales et nationales (Anah, Action Logement, Collectivité), démembrement de propriété (OFS), réduction des frais de notaires ou de TVA (état), les dispositifs d’aides à l’accession à la propriété et les incitations en faveur de l’investissement locatif sont nombreuses. Bien que plébiscités par les professionnels du secteur, tous ces instruments n’échappent cependant pas à la critique. Faible élasticité de l’offre, effets inflationnistes, ciblages ne tenant pas compte des situations locales disparates, effets d’aubaine, bref, tous ont leurs détracteurs. Car avec des taux d’effort élevés qui impactent la consommation des ménages et une épargne toujours captée au détriment d’autres actifs, les déséquilibres du marché demeurent persistants. Parallèlement, l’objectif de Zéro Artificialisation Net et celui de lutte contre la surdensité urbaine ne permettent pas de déterminer où et comment produire du logement abordable pour les Français.
Le dispositif retenu pour accompagner la relance de la construction devra donc revêtir un signal politique très fort pour soutenir à la fois :
- une gestion économe de l’espace et les objectifs de sobriété foncière poursuivis par l’État ;
- la revitalisation de la ruralité, des villes moyennes et des bassins d’emplois décentralisés des métropoles ;
- nos politiques publiques en matière d’énergie, de climat et d’écologie (odd et green new deal).
Dans le lot des dispositifs éprouvés par le marché, celui d’un PASS Accession, synthèse du Pass-Foncier et du Prêt à Taux Zéro qui par le passé ont démontré leur efficacité, est un bon candidat. Matériellement, ce Pass Accession pourrait :
- pourrait être réservé à l’acquisition de logements réalisés dans le cadre d’opérations d’aménagement sur des secteurs à projets autorisées par permis groupés, permis d’aménager ou ZAC (logements collectifs en VEFA ou constructions de maisons individuelles)
- être réalisé sous la forme d’un prêt assorti d’un différé d’amortissement sur la quote-part de foncier acquis ou d’un « super prêt à taux zéro » pour sécuriser l’apport personnel des ménages conformément aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF)
- assujettir les cessions de terrains et de bâtis au taux de TVA réduit
- déclencher une prime aux maires bâtisseurs au travers d’une bonification de l’État sur la taxe d’aménagement et d’un surcroit de crédit de TVA (en sus du FCTVA) sur les équipements publics liés aux opérations (écoles, crèches, commerces)
- être renforcé par la faculté pour les EPCI, conseils départementaux et régionaux de contribuer au financement d’opérations à maîtrise d’ouvrage privée, à l’image des aides accordées aux opérateurs publics.
Ainsi défini et défendu conjointement par les ministères de la Transition Écologique et de Cohésion des Territoires, ce PASS Accession réaffirmerait l’ambition du Gouvernement d’urbaniser mieux les territoires en déprise et plus intensément ceux qui présentent le plus haut potentiel de développement.