Coût du foncier : les objectifs de la proposition de loi de Jean-Luc Lagleize

 

Les objectifs de la proposition de loi « visant à réduire le coût du foncier et à augmenter l’offre de logements accessibles aux Français » du député MoDem, Jean-Luc Lagleize sont désormais connus :

• Interdire la vente aux enchères lors des cessions de foncier public s’agissant du domaine privé de l’État et des collectivités territoriales ;
• Permettre aux collectivités locales de créer un office foncier libre (OFL) sur le modèle des offices fonciers solidaires (OFS) ;
• Initier des observatoires fonciers locaux avant le 01/01/2021 dans les zones tendues ;
• Créer un fonds pour la dépollution des friches géré par Action Logement ;
• Donner la possibilité aux maires de faire appel à un ordre d’experts agréé par l’État pour l’évaluation des domaines ;
• Inverser le principe de la règle et de l’exception ;
• Rendre obligatoire un compte-rendu annuel de la construction de logements en conseil municipal et communautaire.

« La spéculation foncière engendre inexorablement une envolée du prix des logements », constate Jean-Luc Lagleize, dans l’exposé des motifs. « Les élus locaux sont démunis car les outils à leur disposition sont trop peu connus, trop complexes pour être utilisés et insuffisamment sécurisés », écrit-il.

Réduire le coût du foncier et augmenter l’offre de logements accessibles passe donc par un lutte contre la spéculation foncière et un renforcement du pouvoir des élus locaux. Deux objectifs impératifs « pour limiter l’augmentation du prix de vente et permettre à chacun de pouvoir se loger librement, tant en location qu’en accession à la propriété, en zones tendues ou détendues ».

Le volet fiscal, « qui ne peut être traité dans une telle proposition de loi » fait l’objet d’amendements dans le projet de loi de finances pour 2020.

Titre I : casser l’engrenage de la hausse des prix

Article 1 : Interdire la vente aux enchères lors des cessions de foncier public s’agissant du domaine privé de l’État et des collectivités territoriales

La cession aurait lieu « gré à gré (après consultation d’experts fonciers tel que le service des Domaines) ou sur concours à prix fixe portant sur le programme, l’architecture, l’intégration paysagère ou encore l’école des bâtiments ».

Article 2 : Permettre aux collectivités locales de créer un office foncier libre (OFL)

Le député veut « généraliser la dissociation entre le foncier et le bâti », sur le modèle des offices fonciers solidaires (OFS) en permettant aux collectivités locales de créer un office foncier libre (OFL). Il leur permettrait de « proposer des baux réels libres (BRL) sur les fonciers qu’elles aménagent (domaine privé des collectivités, de l’État ou de ses établissements publics) ». Les BRL seraient « rechargeables, transmissibles et cessibles et les prix de cession seraient préconisés par l’observatoire du foncier, sur le modèle du dispositif d’encadrement des loyers ».

Article 3 : Mettre en place des observatoires fonciers locaux avant le 01/01/2021 dans les zones tendues

La mise en place d’observatoires fonciers locaux serait obligatoires en zones tendues et facultative en zone non tendue. Il auront pour objectif principal de « permettre plus de transparence dans les opérations de vente des particuliers ». Ces OFL auraient pour mission d’analyse les opérations de vente, de faire un bilan des transactions passées et de mettre ces données à disposition du public.

« Cette transparence exercera une certaine pression sur les promoteurs amenés, par là même, à baisser leurs offres de prix. En outre, ils pourront tenir à jour en temps réel, par commune, l’état des lieux des surfaces potentiellement réalisables par surélévation des immeubles », indique Jean-Luc Lagleize.

L’État pourrait « disposer d’une société foncière, en lien avec le bail réel pour qu’il garde la propriété du sol mais en permettant des constructions et en recevant un loyer des promoteurs ».

Article 4 : Créer un fonds pour la dépollution des friches géré par Action Logement

Ce fonds serait chargé de libérer les friches urbaines et industrielles en les dépolluant et en leur donnant de nouveaux usages.

Titre II : libérer plus de foncier et optimiser le foncier disponible en donnant aux maires les outils permettant l’optimisation de leur politique du logement

Article 5 : Donner la possibilité aux maires de faire appel à un ordre d’experts agréé par l’État pour l’évaluation des domaines

« L’évaluation des domaines est souvent sous-évaluée ou surévaluée », estime le député. Recourir à un ordre d’experts agréé par l’État permettrait de « renforcer l’objectivité et la transparence des données ». Il serait plus pertinent d’inverser la logique et de ne pas prévoir ces obligations. Les règles d’urbanisme nationales freinent, voire rendent impossibles les volontés locales de construction et d’agrandissement.

Article 6 : Inverser le principe de la règle et de l’exception

L’article propose « d’inverser le principe de la règle et de l’exception afin que lorsqu’une opération de construction et d’aménagement est souhaitée par le maire, il puisse la mettre en œuvre sans devoir déroger à la règle ». À l’inverse, « il est essentiel que les maires ne puissent pas ajouter de contraintes supplémentaires aux règles déjà édictées par le PLU », indique Jean-Luc Lagleize.

Article 7 : Rendre obligatoire un compte-rendu annuel de la construction de logements en conseil municipal et communautaire

Pour établir un lien direct et mesurable entre le PLU, le PLH et la délivrance des permis de construire, cet article propose de rendre « obligatoire un compte-rendu annuel de la construction de logements en conseil municipal et s’il y a lieu en conseil communautaire ». Ce document présenterait, en début d’année, « les écarts entre les objectifs annualisés du PLH, et les logements effectivement construits dans l’exercice écoulé. Il présenterait également l’évolution des prix des logements (par typologie) et du foncier sur la commune (produits par l’Observatoire foncier local) ».

 

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Retour sur l’audition de l’Unam du 24 mai 2019

Les principales mesures défendues

 

Plus-values immobilières

• Élargir à tout le territoire le champ des abattements exceptionnels applicables en zones très tendues.
• Supprimer l’exonération totale de taxation sur les plus-values au bénéfice des propriétaires qui vendent leur terrain à un bailleur social.
• Assurer une égalité de traitement entre tous les opérateurs (aménageurs, promoteurs, constructeurs, bailleurs) sur les abattements sur l’assiette de taxation des plus-values en cas de réalisation de logements sociaux (abattement à due concurrence du pourcentage de logements sociaux).
• Supprimer les taxes additionnelles (TFTC et taxe LMA) sur les terrains nus devenus constructibles.
• Rétablir la taxe de valorisation immobilière pour faire contribuer les propriétaires qui profitent de la réalisation d’équipements publics ou de la réalisation d’infrastructure de transports publics (idée de partage de la rente foncière et non plus la seule captation par les propriétaires).
• Supprimer la compensation collective agricole.

Taxe foncière sur les propriétés non bâties

• Réviser les valeurs locatives cadastrales et revaloriser les taux de taxe foncière.
• Rendre obligatoire la majoration de 1 à 3 euros des valeurs locative cadastrale hors zones très tendues (aujourd’hui facultatif et non utilisé par les collectivités).

Taxe foncière sur les propriétés bâties

• Exonérer pendant 10 ans de taxe foncière sur les propriétés bâties les constructions réalisées dans les opérations d’aménagement (25 ans pour les bailleurs sociaux).

Droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

• Diminuer jusqu’à supprimer les DMTO pour accroitre la fluidité du marché et la mobilité vers l’emploi (garantir le transfert des charges État / Collectivités).

Aides au logement

• Rétablir le PTZ en zones B2 et C et le recentrer sur les opérations d’aménagement.
• Rétablir l’APL Accession.

Transparence des marchés et évaluation

• Privilégier la méthode du compte à rebours aux méthodes comparatives dans les évaluations de France Domaine et les cessions du foncier public de l’État.
• Rendre obligatoire la publication des motivations de l’évaluation par France Domaine.

Planification

• Lever les contraintes juridiques pesant sur les fonciers indivis ou les fonciers en déshérence.
• Permettre l’ouverture à l’urbanisation des zones 2AU en cas de maitrise foncière par un opérateur sous la procédure de modification et non de révision du PLU.
• Alléger la loi SRU en zone C en cas de défaillance des bailleurs sociaux par modification simplifiée du PLU.
• Mettre fin aux OAP trop prescriptives et inadaptées aux projets.
• Supprimer les chartes opérateurs qui se développent dans les communes et ajoutent des sujétions supplémentaires aux règles contenues dans les PLU.
• Établir des secteurs de projets et développer les opérations d’aménagement à proximité des gares des villes moyennes ou des centres bourgs ou sur des friches commerciales ou industrielles.

Urbanisme, construction

• Appliquer strictement les PLU notamment au regard de la densité.
• Faire évoluer le permis d’aménager pour remédier à la concurrence des promoteurs qui utilisent le permis de construire valant division, mieux vu par les élus que le permis d’aménager classique (permis d’aménager par tranche, instruction des permis de construire au stade du PA).
• Permettre la mise en place d’un référé recevabilité au bénéfice du défendeur (ce référé permettrait à l’opérateur de garantir la légalité à priori de son autorisation et empêcher tout recours) ; en matière de contentieux, cette disposition irait plus que loin que le rescrit juridictionnel expérimenté dans le cadre de la loi Élan (qui ne concerne pas les autorisations d’urbanisme).
• Rétablir la possibilité et les effets juridiques induits sur la commercialisation de la réalisation par tranches.